2 августа 2011 года Президент Украины подписал Закон Украины «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон о кадастре), которым были внесены существенные изменения в регулирование земельных отношений. Одно из наиболее тиражируемых СМИ нововведений – это отмена государственных актов на землю с 1 января 2013 года. Что же произойдет с правоустанавливающими документами на землю?

Регистрация земельных участков и регистрация имущественных прав на них.

Прежде всего следует разделять регистрацию земельного участка и регистрацию имущественных прав на земельный участок. Закон о кадастре регулирует только регистрацию земельных участков (как отдельных индивидуально определенных объектов правоотношений). Так, согласно статье 1 Закона о кадастре под государственной регистрацией земельного участка понимается внесение в Государственный земельный кадастр (далее – Кадастр) информации о формировании земельного участка и присвоении кадастрового номера. Регистрация же имущественных прав на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон о регистрации). Соответственно, каждая из указанных регистраций осуществляется разными органами и в соответствии с разной процедурой.

Далее, в соответствии с заключительными и переходными положениями Закона о кадастре, статья 126 Земельного кодекса (далее – Кодекс) изложена в новой редакции, а именно: вместо перечня документов, удостоверяющих право на землю, предусмотрено то, что право собственности, пользования земельным участком оформляется согласно Закону о регистрации.

В свою очередь, часть 3 статьи 3 Закона о регистрации устанавливает то, что права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации, возникают с момента такой регистрации. Соответственно, правоустанавливающим документом может быть либо документ, который выдается органом регистрации при регистрации, либо документ, на который ставится отметка о регистрации. Все остальные документы могут подтверждать только основание для возникновения прав, но никак не их регистрацию, а значит, и не являются правоустанавливающими. Однако Закон о регистрации не содержит упоминание об отметке о государственной регистрации. Не содержит такого упоминания и принятый в его исполнение Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 703 от 22 июня 2011 (далее – Порядок). Следовательно, практика отметки о государственной регистрации на договорах (как это существует на сегодня) после 1 января 2012 года применяться не будет.

Вместо этого в статье 18 Закона о регистрации приведен перечень случаев выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, среди которых можно выделить как случаи, когда явно регистрируются права на здания (например, при регистрации прав на новопостроенные и реконструированные объекты), так и случаи, когда могут регистрироваться права и на земельные участки (например, при внесении недвижимости в уставный капитал юридического лица, при ликвидации юридического лица и т. д.). Кроме того, подпунктом 7 пункта 5 Заключительных и переходных положений Закона о кадастре внесены изменения в Закон о регистрации, а именно статья 18 дополнена пунктом 8-1), в соответствии с которым свидетельство о праве собственности также будет выдаваться на земельные участки, полученные в случае их бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. Но и тут следует обратить внимание на один нюанс: в пункте 42 Порядка (который был призван урегулировать порядок регистрации и выдачи свидетельств о праве собственности) указано, что в установленных законом случаях регистратор выдает свидетельство о праве собственности на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках. Тем самым в Порядке земля исключена из сферы объектов, на которые могут выдаваться свидетельства о праве собственности. Поэтому сейчас сложно сказать, как при некотором противоречии Закона о регистрации и Порядка на практике будут выдавать свидетельства о праве собственности на землю с 1 января 2012 года. Этот вопрос становится еще более актуальным, если учитывать, что новая редакция статьи 126 Кодекса (которой упраздняется перечень правоустанавливающих документов) вступает в силу только с 1 января 2013 года.

 Права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации, возникают с момента такой регистрации. Соответственно, правоустанавливающим документом может быть либо документ, который выдается органом регистрации при регистрации, либо документ, на который ставится отметка о регистрации. Все остальные документы могут подтверждать только основание для возникновения прав, но никак не их регистрацию, а значит, и не являются правоустанавливающими.

 Проанализировав разные положения Закона о регистрации, можно прийти к выводу, что во всех остальных случаях, т. е. когда свидетельство о праве собственности на землю выдаваться не будет, документом, подтверждающим регистрацию права собственности, будет извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр). Однако еще не совсем понятно, будет ли у него срок действия и нужно ли будет получать новое извлечение из Реестра перед каждой сделкой (например, для предоставления тем нотариусам, которые не будет иметь доступа к Реестру).

Взаимосвязь и очередность регистрации земельных участков и регистрации имущественных прав на них

Часть 4 статьи 9 Закона о кадастре, среди прочего, предусматривает обязанность кадастрового регистратора передавать информацию о земельных участках органам регистрации имущественных прав. Статья 30 Закона о кадастре конкретизирует данное положение, предписывая органам, которые осуществляют ведение Кадастра, одновременно с регистрацией земельных участков передавать определенную информацию органу регистрации имущественных прав на земельный участок, и наоборот. Однако порядок такого обмена еще должен быть утвержден Кабинетом Министров Украины.

В этой связи необходимо учитывать два важных момента.

Во-первых, Закон не предусматривает возможности внесения информации в Кадастр по заявлению/инициативе органа регистрации имущественных прав на недвижимость. Так, к примеру, в соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о кадастре регистрация земельного участка производится по заявлению: собственника/пользователя земельного участка, или землеустроительной организации, или органа исполнительной власти/местного самоуправления (для земель государственной/коммунальной собственности). Далее, согласно части 16 статьи 21 Закона о кадастре, подача землеустроительной документации, на основании которой вносятся изменения в Кадастр (если такая документация должна быть разработана), осуществляется землеустроительной организацией (если иное не предусмотрено договором), а согласно части 3 статьи 26 этого же Закона изменения в Поземельную книгу также вносятся на основании заявления собственника/пользователя земельного участка. Аналогичные положения предусмотрены и Законом о регистрации в отношении внесения информации в Реестр, а именно: часть 7 статьи 16 Закона о регистрации предусматривает то, что регистрация происходит по заявлению правоприобретателя/стороны сделки. То есть обмен информацией между органами регистрации возможно и будет, но заявителю, скорее всего, придется самостоятельно обращаться в оба органа, и так давно ожидаемого правила «одного окна» все равно не будет.

Во-вторых, в соответствии с частью 10 статьи 24 Закона о кадастре государственная регистрация земли отменяется, если в течение года с момента регистрации земельного участка не была проведена регистрация имущественных прав на него. Конечно, год – это достаточно большой временной промежуток, но в случае возникновения судебных споров и такого срока может не хватить. Впрочем, на наш взгляд, такое ограничение все-таки нужно.

Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в связи с регистрацией земельных участков в Кадастре и Реестре, это на очередность регистрации в этих реестрах. В соответствии с пп. «б» подпункта 2 пункта 5 Переходных и заключительных положений Закона о кадастре Кодекс дополнен статьей 79-1, согласно которой регистрация имущественных прав на земельные участки проводится после государственной регистрации участков в Кадастре. Данное утверждение также подтверждается положениями Порядка, в частности, в пункте 33 среди документов, которые необходимы для регистрации в Реестре, указан кадастровый план, а его, в свою очередь, будет невозможно получить без регистрации в Кадастре.