Защита инвесторов ФФС возможна: судебная практика

В разгар финансового кризиса в Украине особенно ярко вырисовалась проблема отсутствия эффективных механизмов защиты прав физических и юридических лиц – инвесторов фондов финансирования строительства (далее – ФФС), оплативших еще не построенные квартиры в многоквартирных жилых домах.

При этом строительное лобби и в парламенте, и среди граждан продолжает навязывать мысль о том, что именно строительные компании нуждаются в наибольшей поддержке со стороны государства как элементы системообразующей (базовой) отрасли экономики. В результате родилось несколько законов, существенно облегчающих «жизнь» как застройщикам, так и финансовым учреждениям, исполняющим функции управителей ФФС, при полном игнорировании прав инвесторов – доверителей фондов и существенном сокращении способов, минимизирующих их потери (чего только стоит Закон № 800 (1) ).

Однако даже в сегодняшних реалиях у инвесторов – доверителей ФФС существует возможность защиты своих прав. И об этом все три стороны системы ФФС – доверители, управители и застройщики – забывать не должны.

1 января 2004 года вступил в силу Закон № 978 (2), который призван защитить интересы лиц, вкладывающих свои деньги в строительство жилья, от злоупотреблений на строительном рынке. Этот закон ввел в механизм финансирования строительства квалифицированного управителя ФФС (финансового посредника), который в состоянии профессионально вкладывать денежные средства доверителей фондов в строительство их квартир, а также контролировать застройщика, а при необходимости заменить его.

Как и следовало ожидать, благие намерения остались только на бумаге. К примеру, когда функции управителя ФФС исполняет банк, выступающий одновременно кредитором доверителей для целей финансирования строительства, а застройщик оказывается в итоге не в состоянии профинансировать строительство жилого дома собственными средствами и замораживает стройку, в самой негативной ситуации оказываются доверители. Их обязательства перед банком по кредиту никто не отменяет, а перспектива в итоге получить квартиру тает, как мартовский снег.

Или еще одна весьма характерная для нашей действительности картина. Например, ФФС создается финансовой компанией, являющейся частью строительного холдинга. И если застройщик, входящий в тот же строительный холдинг, из-за отсутствия спроса на квартиры (что ведет к отсутствию поступлений от финансовой компании) будет не в состоянии построить жилой дом, окажется, что с финансовой компании тоже нечего взять. Вполне вероятна ситуация, когда в активах компании числится 2 кресла и один компьютер, несмотря на задекларированный и наполненный денежными средствами уставный капитал в размере один миллион евро. Да и, собственно, какие обязательства ФФС перед доверителями может обеспечить капитал в один миллион евро? Такой капитал просто не сопоставим со сметной стоимостью строительства многоквартирного жилого дома.

В переплет попали также доверители фондов, созданных банками, в которых впоследствии была введена временная администрация, или банками, которые подлежат ликвидации. О том, каким образом гарантировать права доверителей в таких ситуациях,  законодательство молчит. Доверители ФФС попадают в разряд обычных (не защищенных) кредиторов четвертой очереди, до расчета с которыми руки могут просто не дойти (для таких расчетов вряд ли хватит активов банка).   

Другое дело, когда проблемное строительство через ФФС финансирует платежеспособный банк. Здесь найдены пути защиты интересов доверителей ФФС. Можно сказать, что судебная практика уже имеет успешные прецеденты (3).

Представьте довольно типичную для наших дней ситуацию. Один из банков (далее будем называть его Банком) предоставил юридическому лицу (далее – Застройщику) кредит на покупку объекта незавершенного строительства – площадки неоконченного строительством жилого дома 30-процентной готовности. Обязательства по указанному кредиту обеспечены ипотекой имущественных прав на неоконченный строительством объект в пользу Банка. Застройщик намеревался достроить многоквартирный жилой дом, но собственных средств для этого у него не было, равно как и другого ликвидного имущества для получения нового кредита в целях завершения постройки дома.

Застройщик принял решение привлечь со-инвесторов – покупателей квартир и обратился в Банк с просьбой стать управителем ФФС. Банк с радостью согласился на это, ведь расчет по кредиту, выданному для приобретения неоконченного строительством объекта, был возможен только в случае фактической продажи квартир покупателям. При этом Банк учредил ФФС вида А, что в соответствии со ст.11 Закона № 978 на практике означает, что в случае, если не найдется достаточное количество желающих купить квартиры в строящемся доме, Застройщик обязан обеспечить финансирование строительства за счет собственных оборотных средств и окончить такое строительство в пределах определенных проектом сроков. Обязательства Застройщика по договору, заключенному между ним и управителем фонда, обеспечивались ипотекой имущественных прав на тот же недостроенный многоквартирный жилой дом. При этом (обратите внимание, это весьма распространенная схема) преимущественное право обращения взыскания на предмет ипотеки имел Банк для целей расчета по первоначально предоставленному кредиту. Предполагалось, что в пользу доверителей пойдет все, что останется от сумм, на которые не будет претендовать Банк (что весьма предусмотрительно со стороны Банка). 

В апреле 2004 года гражданин Г. решил приобрести себе квартиру в неоконченном строительством доме Застройщика. При этом стоимость квартиры на момент ее приобретения составляла 66000 долларов США, а задекларированный срок введения дома в эксплуатацию был обозначен как 1 января 2009 года. Для этих целей гражданин Г. заключил с Банком соответствующий договор об участии в ФФС, произвел с Банком полный расчет за закрепленные за доверителем квадратные метры, ознакомился с Правилами фонда, и стал ожидать окончания строительства.

Однако в ноябре 2008 года строительство дома замерло на уровне 34-процентной готовности. Причиной тому стал разворачивающийся финансовый кризис, прекращение ипотечного кредитования, и отсутствие у Застройщика денежных средств для продолжения стройки, а также для погашения кредита Банку. Банк вступил в затяжные и ни к чему не ведущие переговоры с Застройщиком, предложив доверителю Г. ждать их окончания. В январе 2009 года стало очевидно, что заставить Застройщика достроить дом у Банка возможностей нет, а альтернативных застройщиков, которые хотели бы принять на себя хлопоты по уже начатому проекту так и не находилось. Гражданин Г., обеспокоенный судьбой вложенных средств обратился в Банк с заявлением, в котором просил вернуть ему вложенные денежные средства.

Однако был получен отказ, мотивированный тем, что в соответствии с Правилами фонда, Банк возвращает доверителю денежные средства только после того, как заберет их у Застройщика, а Застройщик денег не возвращает, поэтому Г. будет не только без квартиры, но и без денег. В то же время, Банк предложил Г. свои юридические услуги, и обещал при условии оплаты Г. государственной пошлины и расходов на информационное обеспечение судебного процесса, от имени Г. обратиться к Застройщику с иском, а после взыскания суммы в судебном порядке выплатить все причитающееся Г. суммы.   

Отчаявшись получить свое, гражданин Г. обратился с самостоятельным иском к Банку с требованиями о расторжении договора об участии в ФФС и взыскании оплаченной стоимости объекта финансирования. Суд первой инстанции более года слушал это дело, откладывая его по тем или иным причинам.

В целом позиция истца выглядела следующим образом: ни Правилами фонда, ни Законом № 978 не предусмотрены правовые последствия (механизмы защиты прав доверителей) в случае, если указанный в договоре и Правилах фонда срок завершения строительства нарушается; указанное отсутствие специального правового регулирования дает право доверителю руководствоваться общими нормами обязательственного права, закрепленными в ГКУ (4).

При этом, по мнению истца, Банк – управитель ФФС нарушил условия договора об участии в ФФС, не обеспечивая профессиональное управление переданными ему в управление денежными средствами и не контролируя способность Застройщика самостоятельно финансировать строительство при отсутствии поступлений со стороны Фонда. Было, в частности, отмечено, что Банк произвел в пользу Застройщика выплату 90 процентов внесенных доверителями средств, несмотря на то, что объем (в процентном соотношении) выполненных Застройщиком работ по дому был несоизмерим с такими расходами; заключил с Застройщиком договор, который не обеспечивает права доверителей по возврату денежных средств из доверительного управления, а также не гарантирует ввод дома, оконченного строительством, в эксплуатацию в указанные в договоре сроки, прочее.

Кроме того, истец полагал, что, руководствуясь ст.7 Закона № 978,  может требовать взыскания денежных средств именно с Банка, поскольку управитель фонда отвечает за сохранность средств, вверенных доверителями всем своим имуществом.  

В качестве возражений Банк выдвигал примерно следующие аргументы:

1.      обязанность построить дом и передать его в эксплуатацию лежит на Застройщике, а Банк лишь управлял денежными средствами, поэтому сроки ввода в эксплуатацию жилого дома находятся вне пределов его контроля;

2.      в соответствии с Правилами фонда доверитель имеет право расторгнуть договор только путем выхода из фонда, при этом расчет с таким доверителем должен быть произведен только после фактического истребования денег у застройщика;

3.      часть четвертая ст.3 Закона № 800 запрещает расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатам которых является передача оконченного строительством объекта жилищного строительства при условии, что по такому договору было осуществлено 100 процентов оплаты стоимости объекта.

Банк подчеркивал, что денежные средства Г. оплачивал не в пользу Банка, а в пользу Застройщика. И утверждал, что надлежащим образом выполнял свои обязанности управителя.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме и при этом исходил из того, что позиция истца обоснована.

Суд, в частности, указал, что по договору доверительного управления гражданин Г. передавал денежные средства Банку для того, чтобы последний в его интересах проинвестировал в сооружение закрепленного за Г. объекта. Одним из пунктов договора был установлен срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 1 января 2009 года. Суд также исходил из того, что по общим правилам обязательства должны исполняться в порядке, предусмотренном договором, актами гражданского законодательства, обычаями делового оборота (ст.526 ГКУ). Гражданин Г. выполнил обязательства, предусмотренные договором доверительного управления, а Банк не обеспечил передачу объекта инвестирования доверителю в установленный в договоре срок, срок же передачи такого объекта в пользу Г. Банку не известен.

В соответствии с ч.2 ст.651 ГКУ договор может быть расторгнут по решению суда по  требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. Суд признал нарушения договора, допущенные Банком существенными, поскольку было установлено, что договор доверительного управления в части передачи оконченного строительством жилого дома выполнен не будет. Кроме того, суд отверг доводы ответчика о запрете расторгать договор, установленном Законом  № 800, поскольку указанный запрет не распространяется на случаи, когда срок ввода объекта в эксплуатацию переносится более чем на 18 месяцев. А поскольку в случае с Г. новые сроки ввода дома в эксплуатацию согласованы сторонами не были, а на момент вынесения решения от запланированного срока ввода эксплуатацию объекта инвестирования прошло более 15 месяцев, и строительство не ведется, суд посчитал требования Г. о расторжении договора законными и обоснованными.

Суд также не согласился с доводами ответчика о том, что обязательства перед Г. имеет не Банк, а Застройщик, поскольку договорные отношения у Г. возникли именно с Банком, а не с Застройщиком. А о недостаточности средств в ФФС для расчета с Г. суд высказался следующим образом: Закон № 978 возлагает на ФФС обязанность строить с Застройщиком свои отношения таким образом, чтобы обеспечивалась реализация прав доверителей, в том числе на выход из ФФС и возврат им денежных средств. При таких условиях, с учетом положений ст.7 указанного Закона, Банк, как управитель ФФС, не обеспечивший права доверителя фонда должен отвечать перед последним всем своим имуществом.

К выводам суда первой инстанции присоединились судьи апелляционного суда.  По мнению апелляционного суда, Банк не совершил предусмотренных договором действий, направленных на возвращение Г. внесенных средств. Исходя из сказанного, суд сделал вывод, что Банк отказался от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке, в то время как Г. соблюдал предусмотренный договором порядок уведомления о расторжении договора. При этом определением апелляционного суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменений.

Вместо заключения

            Следует добавить, что донести до суда позицию истца было тяжело. Ведь в гражданском процессе такие сложные договора и правоотношения редкость. Тем не менее, следует отдать должное и тому обстоятельству, что практика по аналогичным делам пока еще отсутствует, и ее, практически, приходится создавать.

            Остается пожелать коллегам успешно продолжить, начатую нами практику и развивать ее в заданном направлении, ведь недостроенных домов с неопределенной судьбой в Украине великое множество.

(1) Закон Украины от 25.12.2008 г. № 800- VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Опубликован: Бухгалтерия. – 2009. – № 4. – C.6-21 (прим. ред.).

(2) Закон Украины от 19.06.2003 года № 978- IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978- IV. Опубликован:  (прим. ред.).

(3) Извлечение из судебного решения от 29.03.2010 г. № 2-98/10 см. на с. ??? (прим. ред.).

(4) Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (прим. ред.).